港澳地区返粤养老的需求不断增加，为广东养老市场发展带来契机。大湾区养老公寓市场的急速发展，将为开发商和投资人带来商机，目前成为成长加速的新赛道。目前，市场上已出现了养老公寓可流动组合的新模式。业内人士提醒，养老公寓的入住率水平，能否将潜在需求转化为实际需求，是老年公寓项目成功与否的关键。

　　承接港澳外溢需求广东养老市场迎契机

　　作为我国为应对人口老龄化推出的最新举措，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进基本养老服务体系建设的意见》明确了到2025年的具体目标，即基本养老服务制度体系基本健全，基本养老服务清单不断完善，基本养老服务体系覆盖全体老年人。

　　显然，目前正进入加速推进养老服务体系建设的阶段，而这与老龄化程度不断加深产生的新需求相关。按照早前提出的“9073”养老模式：90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照护养老，7%的老年人通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老。居家养老是主要模式，但现代老年人不再拘泥于传统，而是逐渐打破传统养老模式的藩篱，努力追求年轻状态的身体与心态。因此，建立可负担得起的优质养老机构将拥有巨大的市场潜力。

　　事实上，养老公寓作为新兴资产类别发展有一段时间了。2013年，国家、地方层面出台了一系列配套政策支持，陆续有大批地产开发商、保险机构、医疗机构等大规模进入此产业。2018年，因楼市的调整和服务付费意识的增强，养老公寓开始逐步从跑马圈地走向精耕细作。今年再逢养老政策文件出台，加上市场需求的变化，让养老公寓赛道焕新，迎来加速成长。老年人偏好的变化和政策的大力推动，让开发商和投资者在大湾区开发养老公寓恰逢其时。

　　特别值得关注的是，粤港澳大湾区养老的合作，一直是备受关注的话题。香港、澳门的养老资源相对紧缺，返粤养老需求较大，为广东承接港澳外溢的养老需求提供了契机。而内地养老市场需求强劲和养老政策红利的不断释放，也使不少港澳企业想以大湾区为切口打入内地养老市场。据悉，广州南沙已于2023年4月7日印发实施《广州市南沙区公办养老机构入住本区港澳老年人实施方案》，向港澳老年人开放南沙区公办养老机构床位。

　　养老公寓出现可流动组合

　　仲量联行评估与咨询服务部资深董事韩晶告诉记者，广州养老公寓市场的产品形态多样，包括传统的养老院、高端养老公寓、养老社区等。这些产品形态满足了不同消费群体的需求，为市场发展提供了广阔空间。而随着市场参与者的增多，广州养老公寓市场的竞争也在不断加剧。企业需要不断创新服务模式和产品形态，提高服务质量，以在竞争中脱颖而出。

　　从开发模式来看，养老公寓主要是开发机构分别与金融、旅游、新科技、医疗等相结合，开发成出售型、租赁型和租售结合型公寓。除了依托地产整体规划建设的养老社区，还有依托市内医疗资源的长者公寓、护理院等。从功能来看，则分为独立生活公寓和护理型公寓。随着大湾区养老合作的需求增长，配置了餐饮、休闲娱乐、医疗设施的独立生活公寓的需求明显增长。

　　从参与的房企来看，越秀、保利、万科、富力、珠江地产等已都发展了自己的养老业务品牌。房企通常以项目中配置养老公寓社区为主，通过智能化改造，进入社区，提供智能管家、生活管家、医疗管家于一体的居家型养老服务的也越来越多。比如平安推出的居家养老，以及越秀银幸向所属街道符合条件的长者提供住房适老化改造服务。

　　为匹配老人外出旅游以及对更精彩生活的追求，养老公寓也出现可流动组合的新模式。万科旗下万颐养老的相关负责人表示，今年将在清远开启“轻养老”新理念，扩大康养服务范围，提供候鸟式旅居度假平台。凯德旗下雅诗阁的相关负责人也表示，正在发展旅宿型养老公寓。

　　业内提醒

　　入住率水平是考验潜在需求需转化为实际需求

　　由于养老公寓市场的稳定性以及高龄人口增加，使得这一资产类别具有较大的收益潜力。根据仲量联行的测算，在广州、深圳、珠海等城市投资养老公寓，资本化率有望达到2.15%至3.5%。不过，业内人士提醒，仍需要谨慎考虑养老公寓市场面临的一些关键问题。

　　首先，关于市场投资回报的分析，因养老公寓仍属新兴资产类别，主要依据在欧洲和北美发展时间较长的市场数据来分析。根据仲量联行数据分析，美国2021年的养老公寓交易总金额为120亿美元，占所有房地产交易活动的3%，规模甚至超过了学生公寓。

　　不过，韩晶表示，欧美成熟市场和中国市场在很多方面存在显著差异。养老观念方面，欧美国家普遍重视个人养老金计划和社会保障体系，目前中国传统观念中仍然以居家养老为主。因此，在进行资产投资时，也需要关注这些差异带来的风险和机遇，以实现更高的投资回报。目前市场供应以及开发投资企业青睐的都是中高端养老公寓，而市场更大的需求期待更高的性价比，供需不匹配成为需要开发者考虑的重要问题。

　　其次，目前大湾区城市养老公寓的入住率在50%至60%的较低水平，但实际上入住率需达到85%或以上才能满足财务所需。老年群体一般会选择较实惠的住宅项目，养老公寓项目由于租金和价格都处于较高水平，目前的市场是否能够接受以较高价格购买此类地产项目尚待观察。因此，寻找适合开发或具有转换潜力的土地或物业，养老公寓的收益水平与市场对价格的接受度相匹配，对项目取得成功至关重要。

　　值得期待的是，随着政策支持力度加大，政府部门也会考虑发布土地招标专门用于养老公寓用途，或者在土地招标时附带养老公寓用途条款，或简化现有资产转变为养老公寓用途的程序，有利于开发成本的降低。