美国养老地产演进规律。基于美国养老地产业发展的历史与现状，研究发现美国养老地产在发展过程中与美国的文化观念、社会福利制度等存在极为密切的关系。

尝试从美国养老地产发展过程中所处的经济社会特征、人口老龄化进程、养老服务理念、养老设备类型、养老地产服务的对象、养老地产经营主体以及养老地产的收费形式七个方面，总结美国养老地产业的不同发展阶段所呈现的总体演进规律。

美国养老地产业经历了从萌芽的低级形态向成熟的高级形态的发展和转变，美国养老地产业这一不断演进的历史过程与美国的宏观经济社会特征和美国的人口老龄化特征相适应。

美国的宏观经济社会特征决定了美国老年人群的总体收入水平和消费能力，在美国的工业化和城市化的萌芽阶段，美国老年人群的生活水平较低，人均寿命相对后期要短，这些决定了美国这个时期老年人晚年生活主要依靠家庭自身；

政府的主要职能是为哪些无依无靠的老年人提供最基础的物质和生存需求，彼时期，美国政府组织的养老设备呈现出的特征是集中居住、条件简陋，无需入住的老年人支付费用，这时期的养老完全是政府的公益事业。

美国进入到工业化和城市化的中后期，美国整体经济水平有了显著提升，老年人群的收入水平和消费能力也呈现同步上升的趋势，人均寿命普遍延长，美国此时期人口老龄化问题日益严峻，政府用于老年人的健康医疗支出负担加剧；

同时期美国房地产市场的发展也较为成熟，随着收入水平的提高美国老年人养老理念也开始呈现出阶段性的变化，老年人希望能够得到更加优质的健康照护和日常生活服务，而非以往简单的生存和安全保障。

在此背景下，以往由美国政府完全主导的养老事业渐趋转变为与非政府机构共同主导，美国政府开始鼓励的私人非政府组织参与到老年照护服务之中，此时期美国的养老事业逐渐被养老服务业所替代，养老服务业发展成为一个新兴的服务产业，在此基础上，美国养老地产开始快速发展。

20世纪80年代至今，美国已经进入到再工业化和再城市化发展阶段，美国整体的经济社会实力进一步提升，美国老年人群的收入能力和消费能力相比前一时期再次得到提升，社会发展更加注重质量的提升，美国的养老服务体系更加完备，但美国人口的老龄化趋势愈加严峻，同时期美国的房地产市场愈加成熟。

上述条件共同促使美国老年人的养老理念进一步演化为追求更加丰富、积极和社会化的晚年生活，与上一个时期的显著区别是老年人对晚年生活的要求更加多元化、多样化，在此基础上，美国涌现出大量由非政府的私人机构开发运营的养老社区。

这一时期，美国养老设施的市场化程度在逐渐深化，社会公益特征逐渐减弱，非政府的社会机构力量取代政府成为养老地产开发的主导，政府的角色渐趋转变为养老政策的制定者和市场的监督者。

美国养老地产业的演进规律显示养老地产业经营主体由“政府单极主导”转向“非政府机构主导”、收费形式由“免费”转向“租赁或出售”、养老对象由“无所依靠的弱势老人”转向“完全自理的老人”是必然趋势。

美国养老地产发展特征。美国养老地产的产业发展特征主要体现在“服务理念动态发展”、“养老地产公共政策体系健全”、“养老地产细分市场差异大”、“专业化的管理运营团队”和“养老地产与其他产业融合发展”五个方面。

第一，美国养老地产业的服务理念动态发展。美国养老服务最终能够发展出养老地产这一产业形式，一个关键的原因是美国养老需求的逐渐加大与传统家庭养老模式的弱化。

在养老地产的早期阶段，初衷是将考虑到年轻人缺乏足够的时间照顾老人，因此将老年人集中到养老机构接受照护服务，然而这种集中居住的生活照护形式随着老年人收入和消费能力的提升逐渐被摒弃，老年人开始更加注重生活品质的追求，希望在养老机构能够获得与住家同样的氛围。

这使得美国养老地产业将养老地产建设的视角转向小规模的养老社区开发，养老地产的运营商提供的服务也从之前的包办一切转向提供必要的协助。

第二，美国养老地产的公共政策体系健全。重点体现在如下四个方面：一是美国在其养老地产政策体系中，强调养老地产项目不仅要满足老年人的基本居住需求，还要满足老年人的服务需求；

二是美国在养老地产的适老化问题上，建立了严格的老年住宅建筑设计标准体系，根据标准养老地产被划分为不同的类别，适用不同的老年人群；

三是美国养老地产划分为不同类别，老年人需要入住哪一种类别需要提出申请，要由专业机构对申请者从自理能力、经济实力等多方面进行评估审核，这样处理的一个关键原因是老年人不管入住政府公益性质的养老地产项目还是私人性质的养老地产项目，最终的养老费用支出可能是通过政府的税收或保险支付，这也是政府控制相关财政支出的一个必要手段；

第四，美国老年人群只承担入住养老社区的部分费用，根本原因在于差额部分通过保险和财政补贴弥补，美国的保险制度和养老补贴制度对养老地产业发展意义重大。

第三，美国养老地产细分市场差异显著。美国养老地产市场根据老年人群需求的不同，设计出差异化显著的养老地产细分市场。

细分市场的划分有不同的标准，可以根据老年人的健康程度和自理能力划分，依据不同的健康程度和自理能力设计出不同的服务需求和照护级别；也可以根据老年人群的收入水平经济实力划分，高收入老年人可以选择养老地产市场中的高端个性化项目，低收入老年人群则可以选择具有保障性质的养老地产项目。

第四，美国养老地产业拥有专业化的管理运营团队。美国养老地产业发展的一个重要特征是开放和管理相分离，不同的职能由不同的企业机构单独幅度，由此形成了专业的养老地产开发商和运营商。

美国养老地产业之所以呈现出这样一种发展趋势，与养老地产的行业性质密不可分，养老地产项目属于综合性的养老社区，需要引入较多的社会资源为老年人提供服务，这要求运营机构具有协调不同资源为老年人服务的能力，在此背景下，组建专业化的养老地产管理团队成为必然选择。

第五，美国养老地产业与其它产业交互作用融合发展。美国养老地产与教育、科技、文化和娱乐等产业交互作用，融合发展。美国老年人的养老理念愈加多元化，养老地产的运营商为了满足老年人的多样化需求，美国的养老社区通常配套建设与需求相关的产业服务。

尽管这对养老地产的运营商形成了一定的资金和管理压力，但通过与其他产业的合作发展，也极大提升了养老地产项目的价值，有助于养老地产项目的长期可持续发展。

美国养老地产产品市场规模与地理分布

美国养老地产产品分类。美国养老类地产自20世纪80年代初具雏形以来，已经历了35个年头。这35年的发展也使其成立了一套完整的体系与法规。根据养老地产服务专业程度和老年人健康程度差异，美国的养老住宅产品可以分为五种类型。

第一种类型是独立式老年住宅，它又包括普通住宅和老年人专用住宅。普通住宅一般能够提供较为完善的社区功能，费用较低，主要满足有自理能力的老年人需求。

老年人专用住宅通常能够提供方便和安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，具备相对完善的安全防护系统，有专门服务人员为老年人提供所需服务，但通常不包含医疗和护理服务。

第二种类型是老年公寓，它包括自住型、陪护型和特护型3种老年公寓。其中，自住型老年公寓只提供较为全面的社区服务，不提供医疗和护理服务；陪护型老年公寓向老年人提供包括饮食、洗澡和洗衣等与个人生活方面相关的各种服务。特护型老年公寓除了提供全面的社区服务，还提供与个人生活相关的所有医疗和护理服务。

第三种类型是养老院，养老院的服务对象包括健康老人、居家体弱老人、高龄老人以及有特殊情况的老人。对健康老人除了提供交通、饮食、法律和陪伴等日常生活服务外，还对其提供就业机会服务；

对居家体弱和高龄老人除了提供健康老人享有的服务外，还提供定期探望、电话确认以及紧急响应服务；对有特殊情况的老年人则进行日托中心照料。

第四种类型是护理院，护理院的主要职能是为处于康复期的病人和长期患病的人群提供全天候的护理照料。

以上四种类型的养老住宅产品在美国不同地区都有所体现，但美国最成熟、也最普遍的养老住宅产品是商业化运营的老年社区，这也是我们要阐述的第五种类型住宅产品。美国老年社区根据老年人的健康程度又可以分为五种类型，分别是独立生活社区、协助生活社区、失智护理社区和专业护理社区和混合型的持续护理社区。

独立生活社区的老年人年龄普遍处于75-84岁之间，社区能够为老年人提供一个健康和积极的生活方式，提供住房和物业管理服务，提供日常活动相关的配套设施，但普遍不提供医疗服务。

独立生活社区提供的房间数量一般在100-150区间，老年人平均居住的时间在1.1-4.6年之间，平均每个月的租金为3090美元，社区收入中大约45%来自于社区服务。

协助生活社区的老年年龄处于75-85之间，社区能够为丧失一定生活自理能力的老年人群提供住房和物业管理服务以外的可供选择的保健和协助服务，这些可选择的保健和协助服务一般涉及老年人每天的饮食、家政、用药提醒以及社交娱乐活动。生活在这类社区的老年人群期待将更多的时间投入到与同龄人的社交活动，而非家政活动。

协助生活社区提供的房间数量一般不低于80间，老年人平均居住的时间在1.1-4.2年，平均每个月的租金为4643美元，社区收入中大约65%来自于社区服务。失智护理社区的老年人普遍存在认知功能区全面或者部分持续减退，美国阿尔茨海默病协会2015年的

统计数据显示，美国2010年患有失智症的65岁老年人大约有510万，而在2030年可能增长到770万人。社区为这些老人提供专业的“痴呆症护理单元”。协助生活社区提供的房间数量一般在24-36之间，老年人平均居住的时间在1.2-.34年，平均每个月的租金为6238美元，社区收入中大约65%来自于社区服务。

专业护理社区的老年人年龄在80-90之间，这些老人普遍存在不同程度的精神和生理疾病，社区拥有专业的护理设备和专业的看护人员为老人提供24小时的全天候服务，社区提供的房间数量一般为70个房间，120张床铺，老年人平均居住的时间在30天-2年，平均每个月的租金为9338美元，社区收入中大约75%来自于社区服务。

持续照护社区是一种能够为老年人提供日常生活照护和保健方案为一体的综合性养老社区，这种社区服务的涵盖了独立生活社区、协助生活社区、失智护理社区和专业护理社区，社区根据提供的医疗和收费差异可以分为两类，一是全方位方案，为老年人群提供终身的无限制服务，费用与服务内容成正比；

结语

二是折扣方案，在老年人能够独立生活或者协助生活阶段，在价格上给予折扣以及有限的照护服务，如果需要提供额外的照护服务，则需要收费。