美国养老地产演进历程。根据不同时期美国政府的养老地产政策和养老地产产品在服务形式上的差别，美国养老地产业的发展总体上可以划分为4个阶段，20世纪50年代以前属于养老地产业发展的萌芽期，20世纪60年代属于养老地产业发展的初期，20世纪70年代属于养老地产业发展的快速发展时期，20世纪80年代至今属于美国养老地产发展的成熟期。

美国养老地产发展的萌芽期（20世纪50年代以前）。美国养老地产业的发展最早可以追溯到1772年成立的“凯尔斯利养老社区”。

约翰·凯尔斯利于1684年出生在英国的达勒姆郡，并于1711年抵达费城。约翰在1719年当选为基督教会的委员，并开始规划一座较大的教堂，该教堂于1727开始动工，1753年结束，在此期间，约翰经常用自己的资产支付工人工资，以保持施工进度。

1726年，约翰担任州议会议员，并参与了州议会大厦的设计和建设工作。凯尔斯利养老社区由初期的单一的服务模式，逐渐发展为混合型的高级护理社区，凯尔斯利养老社区的发展模式逐渐成为后期美国养老社区发展的标准参照模式。

美国南北战争结束后，利用船长罗伯特·理查德的遗产在纽约的Snug港建造了一个专为退休水手居住的养老社区，在十九世纪末期，这个养老社区已经成为纽约州最大的养老社区，高峰时期大约有1000名退休水手居住在此。

然而到20世纪中期，由于该养老社区出现了财政困难，并且随着美国社会保障制度在20世纪30年代的到来，退休老水手的住宿需求开始下降，居住在该社区的老年人已经不足200名。

美国南北战争的结束，使得美国南方和北方形成了统一的经济发展模式，美国工业经济快速发展，但伴随美国工业化和城市化的快速发展，美国社会贫富差距逐步拉大，贫富阶层严重对立，社会发展和分配存在严重的不公平，美国历史学家将这段历史时期称之为“严重不满时期”。

美国的经济的快速发展与社会矛盾的不断累积，迫使美国兴起了一个由政府和民间共同推动的“社会进步运动”，也称之为“社会改良运动”，改良运动要求改善的领域极其广泛，涉及经济、和平、环境等多领域。

在此背景下，针对老年群体安居问题的慈善事业快速发展，美国的许多城市陆续建立了社区服务中心，为老年人群提供非专业型的养老照护服务。虽然此时期，社区服务依然没能提供全职专业型的养老照护服务，但在社区的数量和服务质量方面较历史已经有了长足的发展。

20世纪30年代爆发的世界经济危机，对美国经济造成严重冲击，美国的失业率居高不下，贫困问题变得异常明显，社会动荡，尤其是老年人的养老问题由此前的个体问题演变为普遍的社会问题，为了保证社会稳定；

此后，各种社会保障举措在美国得到不断完善，1939年社会保障法增加了伤残保险和老年遗属养老保险，1940年开始美国政府按月支付退休人员养老金，养老成为全社会社会保障体系的关键组成部分。

1937年，美国政府颁布了第一部《住房法》，主要关注低收入群体的公共住房建设，虽然对老年和残疾人群体的住房问题有所提及，但从严格意义上来说，针对养老社区的建设在住房法中并未提及。

总体而言，20世纪50年代以前的美国养老地产业推出的养老产品普遍是政府和社会推动的福利性质的老人院，且进展缓慢，由此可以界定为养老产业发展的萌芽期。

美国养老地产发展初期（20世纪60年代）。1950年美国65岁以上人口比重达到11.32%，已远超国际7%的标准，显而易见，美国在1950年就已经迈入了老龄化社会。受西方传统文化的影响，老年人偏好独居，那么适合老年人养老需要的老年社区诞生。

1954年在美国亚利桑那州有两位房地产开发商购买了一块320英亩的土地用于建设养老社区，也就是后来著名的美国养老社区Youngtown，主要服务于退休老人，Youngtown社区是美国历史上第一个有年龄限制的养老社区，这也为以后美国养老社区年龄准入限制政策的普遍实施做出了榜样。

在美国养老政策不断向养老地产项目倾斜的大背景下，美国越来越多私人资本开始进行养老地产项目的开发和运作。其中最为引人注目的是美国地产开发商德尔·韦布，他发现亚利桑那州下的一个小城气候炎热、土地便宜、且来此度假的普遍是老年人，于是决定在该地区建造房屋，目标人群为老年人。

在20世纪60年代以前，德尔·韦布建设的房屋仅供55岁以上退休老年人居住，同时围绕住房，德尔·韦布还建设了如疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等一系列娱乐配套设施。

1965年美国参议院老龄问题特别委员会报告显示44%的养老社区床铺不符合健康标准。总体上20世纪60年代美国养老地产业的发展处于市场培育期、养老地产业发展的初期阶段。

美国养老地产快速发展期（20世纪70年代）。美国养老地产业在20世纪70年代的快速发展得益于人口老龄化的不断加剧、政府养老地产建设的退出政策以及美国经济和人均收入在20世纪70年代的高速增长。

20世纪70年代的发生的石油危机，对美国经济造成了较大冲击，1974和1975年美国经济增长率分别为-0.52%和-0.2%，为了提振美国经济，美国政府出台了诸多减税措施，极大地缓解了石油危机对美国企业的影响；

美国经济在短暂的修正后再次向上发展，1976年美国经济增长率再创新高，达到5.39%，且同时期美国人均收入增长率达到9%以上，收入增速超过了美国宏观经济增速，这为个人创造需求提供了强大的资金支持。

与此同时，美国的减税政策直接导致美国政府用于老年住宅建设的财政资金进一步减少，政府财政赤字激增。

美国政府为了摆脱财政困境，1974年美国政府对住房和社区发展法进行了修订，建立社区发展基金和消费者住房接济援助法，但最为关键的是为符合条件的房地产开发商提供低息贷款，鼓励民间资本进入养老地产开发建设，这位养老地产的快速发展提供了强有力的资金政策支持。

与此同时，为了避免之前养老社区发展存在的弊端，1987年美国政府颁布了《养老院改革法案》，该法案详细规定了养老机构的服务内容、服务质量和服务程序，并规定对不符合标准的机构进行经济惩罚，这为养老社区的标准化、规范化和科学化发展提供的质量评价标准。

总体而言，1949年到1968年是公房计划大规模实施的阶段，但在后续运营中出现了诸多问题，这一时期由于美国政府财政拮据，并最终在1970年初逐步退出历史舞台，转而支持民间资本介入养老地产市场，并未减弱美国养老地产项目的建设速度，反而快速推动了美国养老地产的发展。

2016年美国排名前三的养老地产公司分别是BrookdaleSeniorLiving、HolidayRetirement和LifeCareServices三家公司，这三家公司拥有养老社区数量占前十比重达到58.62%，引人注意的是这三家养老地产公司均成立于20世纪70年代。

显而易见，正是由于这三家公司在20世纪70年代的快速发展奠定了他们在美国养老地产市场中的较大的市场份额。此外，这一时期美国养老地产产品发展呈现出的一个显著特点是向高端化发展，星级酒店公寓式的养老地产大量兴起，养老地产产品的设计更加多元化，力争满足不同收入水平老年人群的需求。

美国养老地产发展成熟期（20世纪80年代至今）。美国养老地产业在20世纪80年代以后逐步进入成熟发展时期，受益于美国经济的持续稳定增长、人均收入水平的不断提高、老龄化人群比重的持续提高以及美国稳定的社会保障政策。

自20世纪80年代开始，美国老龄人群所占比重持续提高，1980年65岁以上老年人群比重为14.69%，2015年提高到18.24%，老年人群对养老地产产品的需求持续提高。

整个20世纪70年代美国的平均经济增长率为3.58%，进入20世纪80年代，美国经济增长率虽然有所下降，但从1980-2007年，经济平均增速仍然保持在3.04%，只是在2008年经济危机后，美国经济增速才出现较为明显的下降，2008年-2015年的经济平均增速为1.24%；

显而易见，美国经济在20世纪80年代后期的大部分时期保持的较为稳定的向上增长，这为养老地产业的良性发展创造了较好的外部环境。

美国人均收入增速在20世纪80年代后期低于70年代，截止到2007年经济危机前，平均增速为5.48%，如果考虑危机后，截止到2015年平均增速为4.67%，2015年美国人均收入为56，054美元，相比1980年提高了4.49倍。

相比美国，2015年加拿大人均收入为43，206美元、丹麦为53,149美元、法国为36,304美元、德国为41，686美元、日本为34，629美元、英国为44,162美元、中国为8109美元。

结语

从上述数据的对比可以看出，美国的民众已经达到世界很高的生活水准，由于养老更多的还是需要自身的经济支付能力，货币性的收入在养老能力中是最为重要的方面，毫无疑问，美国较高的居民收入对养老地产业的发展形成了强有力的经济支撑。